No vas a poder vender tu vivienda ante notario si no eres el titular en el Registro de la Propiedad. En este sentido, asegúrate antes de vender o comprar de comprobar quién es el titular registral, ya que no podrás vender tu casa, y además, puedes enfrentarte a penalizaciones graves. Los casos más habituales donde aparece esta situación es la derivada de la tramitación de herencias.
Te recomendamos que antes de anunciarla, solicites una nota simple al Registro de la Propiedad donde se encuentre inscrita la vivienda. De esta manera tendrás las garantías y conocimientos de la situación de la vivienda: cargas, limitaciones, titulares, etc.
Tienes que saber que el contrato privado de compraventa no es inscribible por sí solo ante el Registro.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados civil en Madrid y Barcelona explican cuestiones importantes como los problemas legales y sus penalizaciones con las arras, la manera de cancelar una hipoteca antes de inscribir en el Registro, los problemas familiares de herencias y desahucios, entre otras cuestiones. Con más de 13 años de trayectoria y más de 2000 casos resueltos, nos encargamos de que la compra y la venta se formalice sin incidentes desde el punto de vista civil y fiscal con Hacienda.
¿Cuáles son las penalizaciones graves de vender una propiedad sin registrar?
Las principales penalizaciones por vender una casa que no está registrada son:
- Incumplimiento de contrato de arras penitenciales: de devolver el doble de las arras entregadas.
- Daños y perjuicios asociados a la arras: tasación, informes de arquitectos, peritos, etc.
- Pérdida de posible financiación bancaria (hipoteca).
No podemos olvidar la “penalización” del coste de oportunidad de tener un comprador interesado y que se pueda caer la operación por esa falta de confianza.
¿Qué tengo que hacer para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad?
Los 3 pasos para inscribir una casa en el Registro de la Propiedad y qué gastos tiene el vendedor de una vivienda son:
- Titulo que acredita el derecho con escritura notarial: herencia, compraventa, donación, extinción de condominio.
- Pago de los impuestos que correspondan: impuesto de sucesiones y donaciones, plusvalía municipal, otros.
- Llevad toda la anterior documentación para el Registro donde esté inscrito.
Preguntas frecuentes
¿Si vivo en una casa heredada pueden echarme mis hermanos?
Tus hermanos no deberían de vender la vivienda sin dejarla libre de ocupantes. Igualmente, de estos extremos deberían de ser previamente informados.
Los tribunales de instancia tardan mucho en tramitar casos de desahucio por precario.
¿Qué pasa si he amortizado la hipoteca pero en la nota simple aparezca que existe una deuda con un banco?
Puede que en la compraventa tengas que cancelar hipoteca. En ese caso, tendrás que tener el certificado de saldo 0 y el modelo 600 debidamente cumplimentado.
¿Es obligatorio registrar una propiedad heredada?
No, no es obligatorio. De hecho, en la práctica vemos muchos casos en los que surge la oportunidad de vender el piso, y al no estar debidamente registrado, se tiene que regularizar la situación.
¿Cómo te podemos ayudar en Garón Abogados para vender tu casa sin problemas legales?
Tanto si vas a comprar como vender una vivienda es muy importante contar con asesoramiento jurídico y fiscal. Éste acompañamiento lo vamos a dar desde el comienzo de las negociaciones y redacción o revisión del contrato de arras y sus implicaciones.
Tener todo preparado con nuestras notarias de confianza y que no haya sorpresas al momento de elevar a público la compraventa, y sobre todo, gestionar los impuestos que corresponden para evitar tener problemas con Hacienda.
Y, para terminar, dejar debidamente inscrito a los nuevos titulares de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
