Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): tipos, cálculo y plazos

El ITP grava la compra de vivienda de segunda mano y otras transmisiones entre particulares. Lo paga quien adquiere, en el plazo de 30 días hábiles, y su coste depende de dos factores: el tipo que fije cada comunidad autónoma, que oscila entre el 4% y el 13%, y la base imponible. Y aquí está el cambio que muchos desconocen: desde 2022 la base ya no es el precio escriturado, sino el mayor entre ese precio y el valor de referencia del Catastro. Comprobar ese valor antes de firmar es hoy imprescindible.

En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados fiscalistas te explican cuándo se paga ITP y cuándo IVA, los tipos vigentes en cada comunidad, cómo se calcula y qué hacer si el valor de referencia es superior al precio real. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, tramitamos y revisamos estas liquidaciones a diario.

Las tres modalidades del impuesto

El impuesto regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993 tiene en realidad tres modalidades que conviven y se confunden con frecuencia:

• Transmisiones patrimoniales onerosas (TPO): compraventas entre particulares, constitución de derechos reales, arrendamientos, fianzas y concesiones administrativas. Es lo que habitualmente se llama “el ITP”.
• Actos jurídicos documentados (AJD): grava la formalización en documento notarial de determinados actos inscribibles, como la escritura de obra nueva o la de préstamo hipotecario.
• Operaciones societarias (OS): disolución de sociedades y reducciones de capital, entre otras. Conviene precisar que la constitución de sociedades y los aumentos de capital están exentos desde 2010, algo que se sigue repitiendo mal.

¿ITP o IVA? Depende de quién venda

Es la primera pregunta que hay que resolver, porque ambos impuestos son incompatibles sobre la misma operación:

La regla es sencilla: si quien transmite es un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, la operación tributa por IVA; si es un particular, por ITP.

La base imponible: el valor de referencia de Catastro

Este es el punto donde más compradores se equivocan, porque la regla cambió por completo. Hasta 2021 la base imponible era el llamado valor real, un concepto impreciso que generaba miles de comprobaciones de valores y litigios.

La Ley 11/2021 lo sustituyó y, desde el 1 de enero de 2022, la base imponible es el mayor de estos dos importes:

• El valor de referencia que fija anualmente la Dirección General del Catastro.
• El precio o valor declarado por las partes en la escritura.

La consecuencia práctica es contundente: si compras por debajo del valor de referencia, tributarás por el valor de referencia, no por lo que realmente pagaste. Y afecta a la inmensa mayoría de inmuebles urbanos. Por eso la recomendación es siempre la misma: consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar las arras, porque puede alterar de forma significativa el coste real de la operación.

Esta regla se aplica incluso en supuestos donde el precio viene impuesto, como las adquisiciones en subasta: si el valor de referencia supera el precio de remate, se tributa por aquel.

¿Se puede impugnar el valor de referencia?

Sí, aunque la carga de la prueba recae en el contribuyente. Cabe impugnarlo acreditando que el valor real del inmueble es inferior, normalmente mediante tasación pericial contradictoria o informe pericial homologado, y es una vía que los tribunales económico-administrativos vienen admitiendo. Tiene sentido plantearla cuando el inmueble presenta un estado de conservación deficiente, cargas u ocupación, circunstancias que el valor de referencia no recoge por calcularse de forma automatizada.

Tipos del ITP por comunidad autónoma

Al tratarse de un impuesto cedido, el tipo lo fija cada comunidad y las diferencias son enormes. Estos son los tipos generales para vivienda usada:

Sobre una vivienda de 250.000 euros, la diferencia entre comprar en Madrid o en Cataluña asciende a 10.000 euros solo en este impuesto. Y si la comunidad no ha aprobado tipo propio, se aplican los estatales del 6% para inmuebles y del 1% para derechos reales de garantía, fianzas y préstamos.

La reforma catalana de 2026

Merece mención aparte porque es reciente. Desde el 27 de junio de 2026, Cataluña aplica una escala progresiva por tramos: 10% hasta 600.000 euros, 11% entre 600.000 y 900.000, 12% entre 900.000 y 1.500.000 y 13% a partir de ahí, con tipos específicos para grandes tenedores. Una vivienda de 700.000 euros tributa así unos 71.000 euros. La información que sigue circulando con el antiguo 10% y 11% desde el millón está desactualizada.

Tipos reducidos y bonificaciones

Antes de liquidar conviene comprobar si encajas en alguno de los supuestos reducidos, que no se aplican de oficio: hay que solicitarlos y acreditarlos al presentar la autoliquidación. Los más habituales son:

• Jóvenes menores de 35 o 36 años que adquieren su primera vivienda habitual, con límites de renta.
• Familias numerosas.
• Personas con discapacidad.
• Viviendas de protección oficial.

Por ejemplo, en Cataluña estos colectivos pueden aplicar un tipo del 5% frente al 10% general, y del 7% en VPO. En Madrid existen bonificaciones para familias numerosas y para determinadas operaciones sobre préstamos hipotecarios. Cada comunidad tiene sus propios requisitos y sus propios límites.

¿Quién paga el ITP?

El sujeto pasivo es siempre quien adquiere el bien o resulta favorecido por el derecho: el comprador en una compraventa, el prestatario en un préstamo, el arrendatario en un arrendamiento. Nunca el vendedor.

Y conviene no dar por hecho que alguien lo gestionará por ti: salvo que se contrate expresamente el servicio, ni la notaría ni el banco liquidan el impuesto. La presentación no es una facultad, sino una obligación del sujeto pasivo.

Plazo: 30 días hábiles

El plazo general para presentar y pagar es de 30 días hábiles desde la fecha del acto o contrato. Presentarlo fuera de plazo genera recargos por declaración extemporánea y, si media requerimiento previo de la Administración, la correspondiente sanción. Además, sin la liquidación del impuesto el Registro de la Propiedad no inscribirá la escritura.

Modelos 600 y 620

• Modelo 600: es el general, para transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias y actos jurídicos documentados. Se acompaña de la escritura o del contrato y de la identificación de las partes.
• Modelo 620: específico para la compraventa de vehículos, embarcaciones y aeronaves usados entre particulares.

Dónde se presenta

Ante la hacienda autonómica competente, nunca ante la Agencia Tributaria estatal. La competencia corresponde, con carácter general, a la comunidad donde radique el inmueble, o al domicilio del adquirente cuando se trata de bienes muebles. Prácticamente todas las comunidades permiten hoy la presentación y el pago telemáticos.

• Madrid: Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid y oficinas liquidadoras, además de la vía telemática.
• Cataluña: Agència Tributària de Catalunya, con tramitación telemática.
• Castilla-La Mancha: Delegaciones Provinciales de la Consejería de Hacienda y Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario, de forma presencial o telemática.

Aplazamiento y fraccionamiento

Es posible solicitarlo, y conviene hacerlo antes de que expire el plazo reglamentario de presentación. Varias comunidades lo contemplan expresamente para la adquisición de vivienda habitual, con requisitos de superficie o de valor, y con plazos que suelen moverse entre dos y tres años. El aplazamiento devenga intereses de demora, y para importes elevados puede exigirse garantía.

¿Cuándo prescribe el ITP?

La Administración dispone de cuatro años para liquidar el impuesto, conforme a la Ley General Tributaria. El cómputo no arranca con la firma de la escritura, sino con el día siguiente a la finalización del plazo reglamentario de presentación, es decir, tras esos 30 días hábiles.

Ese plazo se interrumpe con cualquier actuación de la Administración notificada al obligado tributario dirigida a reconocer, comprobar, inspeccionar o liquidar el impuesto, y también con las actuaciones del propio contribuyente. Los intentos de notificación válidamente realizados interrumpen igualmente la prescripción, aunque resulten infructuosos. Puedes ampliarlo en nuestra guía sobre cuándo prescribe una deuda.

Es especialmente relevante en las comprobaciones de valores: si la Administración considera que la base declarada era insuficiente, dispone de esos cuatro años para girar una liquidación complementaria.

Otras operaciones sujetas a ITP

• Compraventa de vehículos usados entre particulares, mediante el modelo 620 y con las tablas de valoración oficiales. Lo tratamos en nuestra guía del contrato de compraventa de coche.
• Constitución de derechos reales como el usufructo, el uso o la habitación.
• Arrendamientos, que están sujetos aunque en la práctica se liquiden con poca frecuencia.
• Extinción de condominio, que tributa por AJD y no por TPO cuando se adjudica el bien indivisible a un comunero compensando en metálico, con un tipo muy inferior.
• Préstamos entre particulares, sujetos pero exentos, aunque con obligación de presentar el modelo.

¿Cómo podemos ayudarte?

Analizamos si tu operación tributa por ITP o por IVA, comprobamos el valor de referencia antes de que firmes, verificamos si te corresponde algún tipo reducido, liquidamos el impuesto en plazo y recurrimos las comprobaciones de valores o el propio valor de referencia cuando no se ajusta a la realidad del inmueble. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos la operación antes de escriturar.

Preguntas frecuentes sobre el ITP