Una donación en vida, también llamada cesión en vida, consiste en transmitir gratuitamente un bien a otra persona sin esperar al fallecimiento. La forma depende del bien: una donación de dinero puede hacerse por transferencia y documento privado, pero la de un inmueble exige escritura pública, sin la cual es nula. Fiscalmente, el donatario paga el impuesto de donaciones, muy bonificado entre padres e hijos en comunidades como Madrid, y el donante puede tener que tributar en su IRPF si dona un bien revalorizado. Y conviene saber algo antes de decidir: lo donado se tiene en cuenta en la herencia, de modo que no siempre evita los conflictos entre herederos.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados expertos en donaciones te explican cómo hacerla según el bien, cuánto cuesta, cómo afecta a la herencia futura y cuándo compensa frente a esperar. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, planificamos estas operaciones para familias en España y en el extranjero.
¿Qué es una donación en vida?
El Código Civil define la donación como el acto por el que una persona dispone gratuitamente de un bien en favor de otra que lo acepta. Esa aceptación es imprescindible: sin ella, no hay donación.
En el lenguaje cotidiano se habla de ceder en vida, dar en vida o de hacer una herencia en vida, pero jurídicamente todas estas expresiones describen lo mismo: una donación, con su régimen civil y fiscal propio. Solo hay una excepción importante, que veremos más abajo: si la cesión se hace a cambio de algo, como el cuidado del donante, ya no es una donación pura sino una figura distinta con otra tributación.
La forma depende del bien
Este es el punto donde más errores se cometen, porque las exigencias civiles y las fiscales no coinciden:
| Bien donado | Forma exigida por el Código Civil | Consecuencia si no se respeta |
|---|---|---|
| Inmueble: vivienda, local, terreno | Escritura pública, en la que conste también la aceptación | La donación es nula |
| Dinero y otros bienes muebles | Verbal con entrega simultánea, o por escrito | Válida, aunque conviene documentarla |
Ahora bien, que el Código Civil no exija escritura para donar dinero no significa que puedas prescindir de ella: muchas comunidades la exigen para aplicar las bonificaciones fiscales. En la Comunidad de Madrid, desde julio de 2025, no es necesaria cuando la cantidad donada no supera los 10.000 euros, sumando lo recibido del mismo donante en los tres años anteriores. Por encima de ese importe, o en otras comunidades, conviene comprobar el requisito antes de transferir.
Qué impuestos se pagan y quién los paga
| Impuesto | Quién lo paga | Cuándo |
|---|---|---|
| Impuesto de donaciones | El donatario, quien recibe | Siempre, aunque puede quedar muy bonificado |
| IRPF | El donante, quien entrega | Si dona un bien revalorizado, como un inmueble o acciones |
| Plusvalía municipal | El donatario | Si se dona un inmueble de naturaleza urbana |
El impuesto de donaciones lo gestiona la comunidad autónoma, y las diferencias son enormes. En Madrid, las donaciones a cónyuge, descendientes y ascendientes gozan de una bonificación del 99%, y desde julio de 2025 la de hermanos, tíos y sobrinos se elevó al 50%. En Cataluña, en cambio, no hay bonificación general sino una tarifa reducida que arranca en el 5%. Puedes consultar el detalle en nuestras guías del impuesto de donaciones en Madrid y del impuesto de sucesiones y donaciones en Cataluña.
La comunidad competente depende del bien: los inmuebles tributan donde están situados y el dinero donde reside el donatario, entendiendo por tal la comunidad en la que haya pasado más días de los últimos cinco años.
Donar una vivienda en vida
Es la operación más consultada y la que exige más planificación, porque intervienen los tres impuestos a la vez. Además del impuesto de donaciones y la plusvalía municipal que paga el hijo, el padre que dona debe declarar en su renta la ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que le costó la vivienda y su valor actual.
Hay una excepción muy relevante: los mayores de 65 años que donan su vivienda habitual están exentos de esa ganancia. La Dirección General de Tributos ha confirmado que la exención se aplica también a las donaciones, y no solo a las ventas.
Con reserva de usufructo
Es la fórmula preferida por muchos padres: donan la nuda propiedad a sus hijos y se reservan el usufructo, es decir, el derecho a seguir viviendo en la casa de por vida.
- El hijo tributa ahora por el valor de la nuda propiedad, inferior al de la vivienda completa.
- Cuando fallezca el padre, el usufructo se extingue y el hijo consolida el pleno dominio. Esa consolidación tributa conforme al título de la donación original, aplicando el tipo medio que se calculó entonces.
- El padre mayor de 65 años que dona la nuda propiedad de su vivienda habitual también puede beneficiarse de la exención en el IRPF.
Conviene tener presente que el usufructuario sigue pudiendo usar la vivienda, pero no venderla sin el consentimiento del nudo propietario. Es una decisión difícil de deshacer.
Donar un terreno en vida
Sigue las mismas reglas que cualquier inmueble: escritura pública obligatoria, impuesto de donaciones para quien recibe e IRPF para quien dona si el terreno se ha revalorizado. La diferencia está en la plusvalía municipal: solo se devenga si el suelo es de naturaleza urbana, de modo que la donación de una finca rústica no la paga. Conviene revisar la calificación catastral antes de firmar, porque no siempre coincide con el uso real del terreno.
Donar dinero en vida
Es la donación más sencilla fiscalmente, porque el dinero no se revaloriza y el donante no tributa en el IRPF. Hazla siempre por transferencia y con un concepto identificable, nunca en efectivo.
El supuesto más frecuente es la ayuda a un hijo para comprar su vivienda. En Madrid, la donación de dinero destinada a la adquisición de la vivienda habitual goza de una reducción del 100% con el límite de 250.000 euros, siempre que se cumplan los requisitos formales y el plazo de adquisición. Lo explicamos en nuestra guía sobre el plazo para comprar la vivienda habitual con una donación.
Cómo hacer una donación en vida, paso a paso
- Planifica antes de firmar: calcula el coste fiscal para donante y donatario, y compáralo con otras alternativas.
- Formaliza la donación: escritura pública si es un inmueble o si tu comunidad la exige para bonificar; documento privado y transferencia en el resto.
- Presenta el modelo 651 del impuesto de donaciones en el plazo de 30 días hábiles. Presentarlo fuera de plazo puede hacer perder la bonificación.
- Liquida la plusvalía municipal, si se dona un inmueble urbano.
- Inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad a nombre del donatario.
- Declara la ganancia en la renta del donante, si procede, en la campaña siguiente.
¿Quién puede donar y recibir?
Puede donar quien tenga capacidad para contratar y disponer de sus bienes, y puede recibir cualquier persona que no esté especialmente incapacitada por la ley, incluidos los concebidos no nacidos.
Los menores pueden recibir donaciones puras, aunque la aceptación la realizan sus representantes legales, que deben intervenir necesariamente cuando la donación lleva aparejada alguna carga. Y cuando el donante actúa mediante apoderado, conviene revisar con detalle el poder: los poderes generales y muy amplios, a veces llamados poderes de ruina, entrañan riesgos que conviene conocer.
¿La donación evita conflictos en la herencia?
Es una de las razones más invocadas para donar en vida, y conviene matizarla. Lo que se dona a un hijo no desaparece de la herencia a efectos civiles:
- Se colaciona: al repartir la herencia, lo recibido en vida se computa como anticipo de la parte de cada hijo, salvo que el donante lo dispense expresamente.
- Se computa para calcular las legítimas: si una donación perjudica la parte que la ley reserva a los demás herederos forzosos, puede declararse inoficiosa y reducirse.
Dicho de otro modo: donar la casa a un hijo y nada a los demás puede generar, precisamente, el conflicto que se quería evitar. La donación bien planificada sí reduce problemas, por ejemplo evitando que varios hermanos acaben en copropiedad sobre una vivienda y en una futura extinción de condominio, pero exige hacer las cuentas de todos los herederos, no solo del beneficiado.
Cesión en vida a cambio de cuidados
Es una situación muy frecuente: unos padres ceden su vivienda a un hijo a cambio de que les cuide. Jurídicamente ya no es una donación pura, porque existe una contraprestación. Según cómo se configure, puede tratarse de una donación onerosa o de un contrato de alimentos, y en ambos casos la fiscalidad cambia y parte de la operación puede tributar por transmisiones patrimoniales. Conviene definirlo bien en la escritura.
La “herencia en vida” y los pactos sucesorios
En el Código Civil común no es posible pactar sobre la herencia futura: no existe una “herencia en vida” propiamente dicha, y lo que se transmite antes del fallecimiento es siempre una donación.
La situación es distinta en algunos derechos forales, como el catalán, el gallego, el aragonés o el vasco, que admiten pactos sucesorios. Permiten anticipar la transmisión de la herencia en vida, con un tratamiento fiscal propio que en ocasiones resulta más favorable que la donación. Si tienes vecindad civil foral, conviene estudiar esta alternativa.
¿Donación en vida o herencia?
| Donación en vida | Herencia | |
|---|---|---|
| Momento | Ahora, cuando decides | Al fallecimiento |
| Impuesto del receptor | Donaciones, según la normativa actual | Sucesiones, según la normativa futura |
| IRPF del transmitente | Puede tributar la ganancia | No hay ganancia: se “borra” la plusvalía |
| Control del bien | Lo pierdes, salvo reserva de usufructo | Lo conservas hasta el final |
| Revocación | Solo por causas tasadas | El testamento se modifica libremente |
Fíjate en la tercera fila, que suele pasarse por alto: al heredar, el IRPF del fallecido no grava la revalorización del bien, mientras que al donar sí puede hacerlo. En un inmueble comprado hace décadas, esa diferencia puede ser decisiva y hacer que esperar resulte más barato. La única forma de saber qué compensa es hacer los números de ambos escenarios. Lo desarrollamos en nuestra comparativa entre donación y herencia.
Tres situaciones que vemos a menudo
Donaciones desde el extranjero
Cuando el donante reside fuera de España, los poderes otorgados en su país deben reunir los requisitos para surtir efectos aquí, y no todos los sistemas funcionan igual. En una operación con donantes residentes en Francia, contar con una notaría que dominara el idioma y los requisitos de ambos países fue determinante para no retrasar la firma.
Transferir antes de tener la documentación
Las entidades financieras están obligadas a verificar el origen de los fondos por la normativa de prevención del blanqueo. Hemos visto transferencias retenidas o devueltas por no poder acreditar su origen, con el perjuicio que eso supone cuando el dinero estaba destinado a pagar unas arras con plazo. Ten la documentación preparada antes de transferir.
Varias donaciones en pocos años
Las donaciones que recibe una persona del mismo donante en un plazo de tres años se acumulan para calcular el tipo aplicable, y las realizadas en los cuatro años anteriores al fallecimiento se acumulan a la herencia. Fraccionar una donación no siempre ahorra impuestos. Lo explicamos en nuestra guía sobre la acumulación de donaciones.
¿Se puede revocar una donación?
Solo por causas tasadas: el nacimiento de hijos del donante con posterioridad, el incumplimiento de las cargas impuestas y la ingratitud del donatario. Fuera de esos supuestos, la donación es irrevocable, y conviene tenerlo muy presente antes de firmar. Lo detallamos en nuestra guía sobre la revocación de una donación.
¿Cómo podemos ayudarte?
Calculamos el coste fiscal completo de la donación para donante y donatario y lo comparamos con la herencia, valoramos si conviene la reserva de usufructo o un pacto sucesorio, revisamos el efecto sobre las legítimas del resto de herederos, coordinamos la escritura y presentamos los impuestos en plazo. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Consúltanos antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre la donación en vida
¿Es obligatorio ir al notario para hacer una donación en vida?
Para donar un inmueble, sí: el Código Civil exige escritura pública y sin ella la donación es nula. Para donar dinero no es obligatorio desde el punto de vista civil, pero muchas comunidades exigen escritura para aplicar las bonificaciones fiscales. En Madrid no es necesaria cuando la donación no supera los 10.000 euros, sumando lo recibido del mismo donante en los tres años anteriores.
¿Qué impuestos se pagan al ceder una vivienda en vida?
Tres. Quien recibe paga el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal. Quien dona debe declarar en su IRPF la ganancia patrimonial por la revalorización de la vivienda, salvo que sea mayor de 65 años y se trate de su vivienda habitual, en cuyo caso está exento. En Madrid, el impuesto de donaciones entre padres e hijos está bonificado al 99%.
¿Es mejor donar en vida o dejarlo en herencia?
Depende de los números. Donar permite aprovechar hoy las bonificaciones vigentes, pero puede obligar al donante a tributar por la revalorización del bien, algo que no ocurre en la herencia. Para inmuebles adquiridos hace mucho tiempo, esperar puede resultar más barato. La única forma de saberlo es calcular ambos escenarios con los datos concretos del patrimonio y de la comunidad autónoma.
¿Lo que doné a un hijo cuenta en la herencia?
Sí. Lo donado se colaciona, es decir, se computa como anticipo de la parte de ese hijo al repartir la herencia, salvo que el donante lo dispense expresamente. Además se tiene en cuenta para calcular las legítimas, y si perjudica la parte que corresponde a los demás herederos forzosos puede reducirse por inoficiosa. Por eso conviene planificar pensando en todos los herederos.
¿Puedo donar mi casa y seguir viviendo en ella?
Sí, donando la nuda propiedad y reservándote el usufructo vitalicio. El hijo tributa ahora solo por la nuda propiedad, de menor valor, y consolidará el pleno dominio a tu fallecimiento, momento en que esa consolidación tributará según las reglas de la donación original. Ten en cuenta que no podrás vender la vivienda sin su consentimiento.
¿Qué pasa si cedo la vivienda a cambio de que me cuiden?
Que ya no es una donación pura, porque existe una contraprestación. Según cómo se configure, será una donación onerosa o un contrato de alimentos, y en ambos casos la fiscalidad cambia: parte de la operación puede tributar por transmisiones patrimoniales en lugar de por donaciones. Conviene definirlo con precisión en la escritura para evitar problemas posteriores.
