Puedes donar tu parte de una vivienda sin necesitar el consentimiento de los demás copropietarios. Lo dice el artículo 399 del Código Civil: cada condueño tiene la plena propiedad de su cuota y puede enajenarla, cederla o hipotecarla libremente. Tampoco existe derecho de retracto en las donaciones, ya que solo opera en las ventas. Ahora bien, hay dos condiciones que sí son ineludibles: la donación debe formalizarse en escritura pública, porque sin ella es nula, y hay que contar con tres impuestos, no solo con el de donaciones.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en donaciones te explican cómo ceder tu parte, cuánto cuesta y qué alternativas pueden salirte más baratas. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, tramitamos habitualmente estas operaciones entre familiares y parejas.
¿Puedo donar mi parte sin permiso de los demás copropietarios?
Sí, y conviene dejarlo claro porque es la duda más repetida. El artículo 399 del Código Civil reconoce a cada copropietario la plena disponibilidad sobre su cuota, de modo que puedes donarla sin pedir autorización a los demás ni siquiera avisarles. La copropiedad funciona con una regla asimétrica que conviene entender:
- Sobre tu cuota: libertad total. Puedes venderla, donarla o hipotecarla por tu cuenta.
- Sobre la vivienda entera: no puedes disponer tú solo. Vender el inmueble completo exige el acuerdo de todos.
Hay una excepción importante: si la vivienda es un bien ganancial, no estamos ante una copropiedad ordinaria, y el artículo 1377 del Código Civil exige el consentimiento del cónyuge para los actos de disposición a título gratuito. En ese caso sí necesitas su firma. Lo desarrollamos en nuestra guía sobre las donaciones de bienes gananciales.
¿Y el derecho de retracto de los demás copropietarios?
No se aplica. El retracto de comuneros permite a los demás copropietarios subrogarse en la posición del adquirente pagando el mismo precio, pero la propia definición legal del retracto lo limita a quien adquiere por compra o dación en pago. En una donación no hay precio que reembolsar, así que los demás copropietarios no pueden retraer tu cuota donada. Es una diferencia relevante frente a la venta, donde sí tendrían nueve días para ejercerlo.
¿Qué es exactamente lo que donas?
Un matiz que evita malentendidos: cuando donas tu parte no estás donando una habitación, una planta ni una zona concreta de la casa, sino una cuota indivisa, un porcentaje abstracto sobre el conjunto del inmueble. El donatario pasa a ser copropietario junto con los demás, con los mismos derechos y las mismas limitaciones que tenías tú, incluidos los gastos de mantenimiento, el IBI y las cuotas de comunidad en la proporción correspondiente.
Los tres impuestos de donar tu parte
Aquí está el error más caro. Muchas personas creen que solo interviene el impuesto de donaciones, y por eso lo llamamos el impuesto trampa. En realidad son tres:
| Impuesto | Quién lo paga | Sobre qué |
|---|---|---|
| Impuesto de Donaciones (modelo 651) | El donatario | El valor de la cuota donada |
| Plusvalía municipal | El donatario | El incremento de valor del suelo |
| IRPF (ganancia patrimonial) | El donante | La revalorización de su cuota |
El tercero es el más olvidado y suele ser el más caro. Aunque no recibas nada a cambio, Hacienda considera que has obtenido una ganancia patrimonial por la diferencia entre lo que te costó tu parte y su valor actual, y esa ganancia tributa en tu declaración de la renta. Y cuidado con el reverso: si de la operación resultara una pérdida, no podrías computarla, porque la ley excluye las pérdidas derivadas de transmisiones lucrativas.
Solo hay una vía para evitar ese IRPF: que el donante tenga más de 65 años y la vivienda sea su residencia habitual, supuesto en el que la ganancia queda exenta. Lo analizamos en detalle en nuestra guía sobre la donación de vivienda habitual en mayores de 65 años. Si se trata de una segunda vivienda, la exención no procede.
¿Cuánto se paga por donar el 50% de una vivienda?
El impuesto de donaciones se calcula sobre el valor de la cuota donada, tomando como mínimo el valor de referencia de Catastro. Estos son ejemplos orientativos de una donación de padres a hijos:
| Valor de la parte donada | Cuota íntegra | Madrid (bonif. 99%) | Cataluña (tarifa 5%) |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 12.407 € | unos 124 € | unos 5.000 € |
| 150.000 € | 21.248 € | unos 212 € | unos 7.500 € |
| 200.000 € | 31.621 € | unos 316 € | unos 10.000 € |
Conviene precisar un punto que genera mucha confusión: en Madrid el 99% es la bonificación, no lo que se paga. Solo se ingresa el 1% de la cuota. A esas cifras hay que sumar siempre la plusvalía municipal y el IRPF del donante, que en una vivienda revalorizada pueden superar con creces el impuesto de donaciones. Puedes ampliar en nuestra guía del impuesto de donaciones en Madrid.
Donar la mitad de la vivienda a tu pareja
Es una operación muy frecuente y esconde una trampa fiscal que conviene conocer antes de firmar. El tratamiento depende de si estáis casados:
- Cónyuge: pertenece al grupo II de parentesco, con las mismas bonificaciones que un hijo. En Madrid, el 99%.
- Pareja de hecho: con carácter general queda en el grupo IV, es decir, tributa como un extraño, sin bonificación y con el coeficiente multiplicador más alto. Algunas comunidades, entre ellas Madrid, equiparan a las parejas de hecho inscritas en el registro correspondiente con los cónyuges, pero esa equiparación no es automática ni universal.
La diferencia entre una situación y otra puede ser de decenas de miles de euros sobre la misma vivienda. Por eso, si vives en pareja sin estar casado, lo primero que hay que comprobar es la normativa de tu comunidad y si la pareja está debidamente inscrita.
El procedimiento paso a paso
- Reúne la documentación: nota simple del Registro de la Propiedad, escritura de adquisición, último recibo del IBI y referencia catastral.
- Valora la cuota, comprobando el valor de referencia de Catastro, que actúa como mínimo fiscal desde 2022.
- Calcula los tres impuestos antes de firmar nada, para saber el coste real de la operación.
- Firma la escritura pública ante notario, con la aceptación expresa del donatario.
- Liquida el modelo 651 en 30 días hábiles y la plusvalía municipal.
- Inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
La escritura no es un trámite prescindible: la donación de un inmueble sin documento público es nula de pleno derecho, y no puede convalidarse después. Es distinto de la inscripción registral, que no es constitutiva pero sí protege al donatario frente a terceros. Lo explicamos en nuestro artículo sobre si una donación sin registrar tiene validez.
La alternativa: extinción de condominio
Cuando el objetivo no es regalar la cuota, sino que uno de los copropietarios se quede con toda la vivienda, la donación no suele ser la vía más eficiente. La extinción de condominio permite adjudicar el inmueble completo a un comunero, compensando en metálico a los demás, y tributa por Actos Jurídicos Documentados, con un tipo muy inferior al del impuesto de donaciones o al de transmisiones.
Ahora bien, hay que hacerlo bien: si la operación encubre en realidad una compraventa o una donación, Hacienda puede recalificarla y liquidar el impuesto que correspondía, con intereses y sanción. La elección entre donar la cuota, venderla o extinguir el condominio debe hacerse tras calcular las tres opciones, no por intuición.
Cuidado con la legítima de los herederos
Donar tu parte a uno de tus hijos tiene efectos sucesorios que a menudo se pasan por alto. Dos conceptos conviene tener presentes:
- La colación: salvo dispensa expresa, lo donado a un heredero forzoso se computa en la partición para igualar al resto.
- La inoficiosidad: si la donación perjudica la legítima de otros legitimarios, puede reducirse en cuanto al exceso, y esto no puede evitarlo el donante.
Por eso, cuando se dona una cuota de la vivienda familiar a un solo hijo, merece la pena hacer números antes: una operación pensada para evitar conflictos puede acabar generándolos.
¿Cómo podemos ayudarte?
Calculamos los tres impuestos de tu operación, comparamos si te conviene donar, vender o extinguir el condominio, revisamos el impacto sobre la legítima, coordinamos la notaría y presentamos las liquidaciones en plazo. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu caso y te damos las cifras antes de que firmes.
Preguntas frecuentes sobre donar tu parte de una vivienda
¿Puedo ceder mi parte de la casa a otra persona?
Sí. El artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario disponer libremente de su cuota, de modo que puedes donarla, venderla o hipotecarla sin el consentimiento de los demás. Lo que no puedes hacer por tu cuenta es disponer de la vivienda entera. La excepción es que se trate de un bien ganancial, en cuyo caso necesitas el consentimiento de tu cónyuge.
¿Cuánto se paga por donar el 50% de una vivienda?
Depende de la comunidad autónoma y del valor de la cuota. En Madrid, con la bonificación del 99% para familiares directos, donar una parte valorada en 150.000 euros supone pagar unos 212 euros de impuesto de donaciones. En Cataluña, la misma operación rondaría los 7.500 euros. A esa cifra hay que sumar siempre la plusvalía municipal y el IRPF del donante.
¿Pueden los demás copropietarios oponerse o ejercer el retracto?
No. No pueden impedir que dones tu cuota, y tampoco cabe el retracto de comuneros, porque este derecho se limita a las adquisiciones por compra o dación en pago. Al no existir precio en una donación, no hay nada en lo que subrogarse. En una venta, por el contrario, sí dispondrían de nueve días para ejercer el retracto.
¿Puedo donar mi mitad de la casa a mi pareja?
Sí, pero el coste cambia mucho según vuestra situación. El cónyuge pertenece al grupo II y disfruta de las bonificaciones para familiares directos. Una pareja de hecho, en cambio, suele quedar en el grupo IV y tributar como un extraño, sin bonificación, salvo en las comunidades que equiparan a las parejas inscritas en el registro correspondiente. Conviene comprobarlo antes de firmar.
¿Qué sale más barato, donar mi parte o extinguir el condominio?
Si el objetivo es que un copropietario se quede con toda la vivienda compensando a los demás, la extinción de condominio suele ser más eficiente, porque tributa por Actos Jurídicos Documentados a un tipo muy inferior. Si lo que quieres es transmitir gratuitamente tu parte, la vía es la donación. La decisión debe tomarse calculando ambas opciones, incluidos plusvalía e IRPF.
¿Tengo que declarar algo en mi renta si dono mi parte?
Sí, con carácter general. Aunque no recibas dinero, la donación genera una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición de tu cuota y su valor actual, y tributa en tu IRPF. Si resultara una pérdida, no podrías computarla. La única excepción relevante es que tengas más de 65 años y se trate de tu vivienda habitual, supuesto en el que la ganancia queda exenta.
